Застройщики предлагают для поддержки спроса целый ряд схем и увеличивают скидки. Собственники вторичного жилья тоже готовы снижать цены

В январе 2024 года столичное управление Росреестра зарегистрировало 7,85 тыс. договоров ипотечного кредитования, падение к августу — последнему месяцу перед началом цикла повышения ключевой ставки ЦБ — оказалось почти двукратным.

Поговорили с экспертами о том, как застройщики реагируют на упавший спрос и какие спецпредложения готовят для потенциальных покупателей.

Ипотека теряет спрос
Даже с учетом сезонного фактора, говорят опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» участники рынка, серьезный спад ипотечного спроса очевиден. Это касается и вторичного рынка, и новостроек — хотя на первичном рынке пока сохраняются льготные госпрограммы, изменения в них охладили интерес покупателей в столичном регионе.

И это объяснимо: расходы на обслуживание ипотечного кредита в Москве за год существенно выросли, подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Рассмотрим квартиру стоимостью 12 млн руб. В качестве рыночной ставки на текущий момент примем 18%, на февраль 2023 года — 11%. Первоначальный взнос повысился с 20% до 30%. Срок действия кредита — 30 лет. Тип ежемесячных платежей — аннуитетные, — объясняет эксперт. — Если в феврале прошлого года ежемесячный платеж на таких условиях составил бы порядка 91,4 тыс. руб., то в феврале 2024-го — уже 126,6 тыс. руб. в месяц».

Изменившиеся условия госпрограмм также сказались на интересе потенциальных заемщиков. Речь не только о снижении лимита по госпрограмме на новостройки, которое фактически сделало ее неинтересной столичным заемщикам, — квартир, подходящих под лимит льготной ипотеки, практически нет в старых границах столицы, в основном такие предложения есть в Новой Москве.

«В рамках льготных продуктов, из-за того что многие банки перешли на обязательное субсидирование ставки, застройщикам, чтобы войти в льготные программы, пришлось поднимать цены. В среднем повышение прошло на уровне 10–15%», — поясняет директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. По оценке ЦБ, ипотечный спрос в целом по стране снизился год к году примерно на четверть, а выдачи по льготным программам в феврале были вдвое ниже усредненного ежемесячного показателя второго полугодия 2023-го.

По словам Руслана Сырцова, снижение доступности ипотеки стало причиной в том числе и перехода примерно 20% спроса с рынка покупки жилья на рынок аренды. «Если ранее при низких процентах по ипотеке цены на аренду были почти сравнимы с ипотечным ежемесячным платежом, то после повышения ипотечных ставок вариант аренды для некоторых участников рынка стал более привлекательным для решения жилищного вопроса», — говорит и руководитель направления «Ипотека и страхование» в «Авито» Артур Ахметов.

Рассрочка вместо ипотеки
Спад спроса на подорожавшие жилищные кредиты на столичном рынке новостроек сопровождается ростом популярности рассрочек. По оценке участников рынка, такие программы сейчас предлагаются на более чем 40% столичного предложения. В сделках с новостройками доля рассрочки, в зависимости от компании, варьируется от 10% до 30%.

«На фоне ограничений по госпрограммам, дополнительных комиссий, которые ведут к удорожанию лотов, и снижения темпов продаж хорошей альтернативой ипотеке становится рассрочка, — рассказывает директор ипотечного центра ГК «Миэль» Юлия Ибрагимова. — Доля предложений с рассрочками за последний месяц подросла. Мы проанализировали данные одного из крупнейших застройщиков и можем отметить, что с декабря в целом ряде его московских ЖК доля лотов, предлагаемых в рассрочку, выросла сразу на треть — примерно с 70% до 100%».

В компании «Инком-Недвижимость» отмечают, что сделок с рассрочкой в практике компании в феврале 2024 года было на 60% больше, чем в феврале 2023-го.

Руководитель департамента городской недвижимости Point Estate Наиля Абайдулина отмечает, что в высокобюджетном сегменте рассрочки всегда были распространены, но сейчас их параметры изменились. «Сейчас рассрочку до конца строительства предоставляют все застройщики премиального сегмента, зачастую это бесплатная опция, в отличие от того, как это было ранее: рассрочки были либо небольшие, либо платные, либо вообще отсутствовали», — поясняет эксперт.

Траншевая ипотека
Алексей Новиков отмечает, что один из основных инструментов, с помощью которых сейчас реализуются новостройки, — это ипотека в рассрочку, которую также называют траншевой: кредит делится на части как по сумме, так и по срокам, это позволяет разбить и ежемесячный платеж. «Траншевая ипотека в Сбербанке — это один из основных продуктов в дополнение к субсидированию», — говорит Новиков.

«Вернулась программа траншевой оплаты, когда достаточно внести 15% первоначального взноса, далее по 10% ежемесячно, а остаток можно выплатить после ввода дома в эксплуатацию или перейти на ипотеку», — отмечает и директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. Эксперт отмечает, что последний вариант востребован у покупателей, которые рассчитывают таким образом переждать период высоких рыночных ставок.

Аккредитивная ипотека
В качестве набирающего популярность инструмента продаж новостроек Руслан Сырцов упоминает аккредитивную ипотеку. Эта схема продаж предполагает изменения в договоре долевого участия: часть средств дольщика, как и при стандартном ДДУ, размещается на эскроу-счете, а часть — на аккредитиве, что позволяет застройщику пользоваться этими деньгами, не дожидаясь сдачи дома. Чтобы сделать продукт привлекательным для заемщиков, им предлагается скидка по ипотеке в счет дополнительной доходности для застройщика. Таким способом продаж недавно заинтересовался ЦБ — регулятор указывает, что использование аккредитива создает риски для заемщика: в случае банкротства застройщика часть средств может пропасть, так как счет, в отличие от эскроу, не застрахован.

По словам Алексея Новикова, в тех или иных вариантах аккредитивы при продаже по ДДУ в среднем по рынку сейчас могут задействоваться в 20–25% сделок.

Трейд-ин, аренда в счет покупки, скидки
«Упадок ипотеки замещается другими инструментами продаж, — говорит Валерий Кочетков. — Например, снова вспомнили о трейд-ин — практикуется даже выкуп старой квартиры с возможностью проживания до получения ключей от новой». Встречаются на рынке и предложения аренды в счет покупки новостройки — такой вариант оплаты, например, предлагает в одном из своих апарт-комплексов девелопер ГК ФСК.

«Наряду с траншевой и аккредитивной ипотекой, а также различными видами рассрочки девелоперы для привлечения клиентов предлагают трейд-ин, в том числе с проживанием», — говорит и управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

На вторичном рынке обмен одной квартиры на другую в условиях заградительных ипотечных ставок тоже набирает популярность. «Те, кто не готов отказаться от покупки, рассматривают альтернативные сделки, то есть, по сути, обмен квартирами с доплатой или без с другими собственниками. И несмотря на то что альтернативы часто бывают запутаны, а поиск участников занимает долгое время, спрос на них достаточно высокий: порядка 60% сделок с готовой недвижимостью в нашей компании проходят именно в этом формате», — говорит Татьяна Подкидышева.

Эксперт добавляет, что этот формат сделок способен лишь отчасти компенсировать падение спроса. «По данным нашей компании, порядка 15% собственников, которые планировали реализовать недвижимость, переориентировались на сдачу объекта, чтобы получать хоть какой-то доход в период затишья на рынке, а после нормализации ситуации уже продать», — говорит Татьяна Подкидышева. Также, по ее словам, на вторичке выросла доля продавцов, готовых к торгу. «Те собственники, которые хотят поскорее продать, снижают цену и предлагают большие дисконты, так как боятся в будущем реализовать квартиру еще дешевле», — поясняет она.

Скидки для поддержания спроса дают и застройщики, отмечает управляющий партнер bnMAP, основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Многие застройщики возвращаются к субсидированным программам, а также работают над увеличением дисконтов», — говорит она.

Речь идет в основном об использовании аккредитива при покупке новостроек, который позволяет снизить ставку по ипотеке на определенный период

В условиях снижения спроса на жилье застройщики и банки вынуждены искать инструменты, повышающие продажи. Недавно ЦБ выявил новые схемы продажи новостроек — это реализация через аккредитивы и продажа квартиры с занижением цены аффилированным лицам. Оба механизма регулятор назвал рискованными для покупателя.

Вместе с экспертами разбираемся, много ли таких схем на рынке новостроек и какие еще инструменты сегодня используются для привлечения покупателя.

О каких схемах речь

На программу в этом году будет выделено 260 млрд рублей. Базовые параметры и ставка останутся прежними

Программа «Семейная ипотека», которая должна была завершиться 1 июля 2024 года, будет продлена до 2030 года. Для семей с детьми до шести лет будут действовать текущие условия и ставка 6%. При этом базовые параметры программы будут сохранены, сообщается на сайте Минфина России.

По предварительным расчетам, в этом году дополнительные расходы федерального бюджета на программу, связанные с ее продлением и с ростом ключевой ставки, составят примерно 260 млрд руб. Общий прогнозный показатель расходов с учетом продления программы до 2030 года — 1,5 трлн руб. Данные расходы по программе будут зависеть от траектории ключевой ставки, уточнили в министерстве.

Базовые параметры семейной ипотеки

Жилищный кредит по программе могут оформить:
семьи, в которых есть ребенок или дети (включая усыновление) в возрасте до шести лет — по льготной ставке до 6% (5% для Дальневосточного федерального округа);
семьи, в которых воспитывается ребенок с инвалидностью;
первоначальный взнос должен составлять не менее 20% от стоимости квартиры;
максимальная сумма кредита в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области на льготных условиях по ставке 6% составляет 12 млн руб., в других регионах — до 6 млн руб.

Президент России Владимир Путин в ходе оглашения послания Федеральному собранию предложил продлить действие семейной ипотеки до 2030 года. Программа была запущена в 2018 году и изначально доступна семьям с двумя детьми, но позже ее распространили на семьи с одним ребенком.

Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/

На одобрение ипотечного кредита влияет уровень долговой нагрузки заемщика — какую часть доходов он отдает на обслуживание кредита. Чтобы повысить шансы на одобрение, необходимо снизить уровень долговой нагрузки

Чтобы снизить долговую нагрузку и повысить шансы на получение ипотеки, можно закрыть лишние кредитные карты, сократить лимит по ним, а также привлечь созаемщика. Об этом рассказала руководитель пресс-службы Сбербанка Полина Тризонова.

Банк России с 1 марта ужесточил для банков условия по выдаче ипотеки закредитованным гражданам. Сбербанк следует указаниям регулятора, отметили в пресс-службе банка. «Для банка важно, чтобы клиенты могли в комфортном режиме исполнять свои кредитные обязательства. Поэтому мы ведем активную разъяснительную работу, рассказываем клиентам, какие есть возможности снизить долговую нагрузку и повысить шансы на получение кредита», — рассказала Полина Тризонова.

По ее словам, если показатель долговой нагрузки сейчас не позволяет получить одобрение по кредиту, то заемщик может предоставить дополнительную информацию в банк для более детального рассмотрения. Также он может предпринять меры для снижения долговой нагрузки. Например, можно привлечь созаемщика с достаточным доходом и низкой долговой нагрузкой, привела пример представитель «Сбера». «Это означает, что клиент и созаемщик берут кредит на двоих. И при расчете ПДН будет учитываться и заработок клиента, и созаемщика, что увеличит общую сумму месячного дохода», — пояснила она.

Еще один способ снизить долговую нагрузку — закрыть кредиты и уменьшить лимит по кредитным картам. «Открытые кредитные карты учитываются при расчете ПДН, даже если клиенты ими не пользовались или вовсе забыли, что они у них есть. И из-за этого долговая нагрузка также увеличивается», — объяснила глава пресс-службы Сбербанка.

«Снижение долговой нагрузки в интересах заемщика, так как человек не останется без средств из-за слишком больших финансовых обязательств», — заключила Полина Тризонова.

С 1 марта 2024 года Банк России ввел дополнительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке на первичное и вторичное жилье. Они связаны с размером первого взноса и уровнем текущей долговой нагрузки заемщиков. Вводимые регулятором надбавки напрямую не запрещают выдачу ипотечных кредитов с низким первым взносом и закредитованным заемщикам. Но банкам придется существенно увеличивать объемы резервирования под такие кредиты, что сделает их непривлекательными.

Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/

Вместе с экспертами рассказываем, как можно повысить шансы на получение кредита на жилье

В 2022 году доля отказов по ипотеке достигла 46,2% и стала максимальной за всю историю наблюдений. На увеличение отказов повлияли как общая экономическая ситуация, так и программы от застройщиков по минимальным ставкам, которые привлекли новых заемщиков.

В такой ситуации получить одобрение банка на ипотеку становится сложнее. Как повысить шансы — рассказываем вместе с экспертами и банками.

Как банки оценивают заемщика
Несмотря на заинтересованность в новых клиентах, банки тщательно проверяют каждого потенциального заемщика, чтобы обезопасить себя от возможных неплатежей и дефолтов. Перед выдачей ипотеки банки оценивают потенциального заемщика по множеству параметров: уровню доходов, кредитной истории, сфере деятельности и возрасту.

Кредитная история
По словам директора по стратегии ИК «Финам» Ярослава Кабакова, первое, что делают банки при оформлении ипотеки, — запрашивают у бюро кредитных историй информацию о ранее выданных кредитах, просрочках и различные скоринговые баллы. «Если у потенциального заемщика были просрочки по кредитам, банк может отказать в ипотеке или ставка будет существенно выше», — отметил эксперт.

Возраст
Следующим важным фактором является возраст — зачастую кредит согласовывают гражданам от 21 года, на момент погашения заемщику не должно быть более 65 лет. Например, взять ипотеку сроком на 30 лет в возрасте 40 лет, скорее всего, не получится. «Обычно банки не склонны выдавать займы клиентам моложе 21 года, так как у них нет законченного образования и полноценного трудового стажа», — отмечает директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков. Редко банки одобряют ипотеку пенсионерам, даже работающим, добавил он.

Доход
Ключевым фактором наряду с кредитной историей является доход клиента (зарплата, допдоходы, например в виде арендных платежей). На одобрение могут повлиять стаж работы и сфера, в которой работает заемщик, а также наличие созаемщика. По оценкам экспертов, выплаты по жилищному кредиту не должны превышать 50% от общей суммы доходов клиента. «Например, если ежемесячный платеж составляет 50 тыс. руб., заемщик должен зарабатывать не менее 100 тыс. руб. в месяц», — привел пример Дмитрий Веселков.

Банки рассчитывают кредитный лимит не только на основании дохода самого потенциального заемщика, но и его ближайших родственников (чаще всего это супруг, дети, родители), уточнили в пресс-службе ВТБ. «Как правило, кредитные организации стремятся максимально удовлетворить запрос клиента, при этом предоставляя ему такую сумму, с погашением которой он справится без излишней нагрузки», — объяснили представители банка.

Платежеспособность клиента подтверждается внесением первоначального взноса от 15%, поскольку ипотечные программы с минимальными взносами считаются высокорисковыми. Многие банки при рассмотрении возможных рисков пользуются автоматической системой скоринга. Данные из анкеты загружаются в специальную компьютерную программу, оценивающую их с точки зрения большого массива статистики. «Система может отклонить заявку, даже если к клиенту нет персональных претензий. Например, он работает в сфере, представители которой часто стали пропускать платежи в последний год. В таком случае проще обратиться в другой банк, чем доказывать несправедливость решения», — пояснил Дмитрий Веселков из компании «Метриум».

Как повысить шансы на одобрение

Учитывать возрастной ценз
Перед обращением в банк за ипотекой эксперты советуют, во-первых, убедиться, что вы подходите по возрасту в качестве заемщика. Некоторые банки за последние год-два смягчили требования к возрасту заемщиков. Например, разрешили оформлять ипотеку с 18 лет. Но стандартно минимальный возраст для подачи заявки — 21 год.

Проверить кредитную истории и закрыть долги
Во-вторых, необходимо проверить свою кредитную историю. Сделать это можно бесплатно в бюро кредитных историй. Если есть просроченные задолженности, необходимо их закрыть. Кроме того, можно исправить плохую кредитную историю, отмечает Дмитрий Веселков. По его словам, нередко проблемы связаны с ошибками сотрудников банков.

«Например, если вы заметили в истории просрочку платежа, хотя всегда гасили долг своевременно, необходимо подать заявление в БКИ, которое сформировало отчет, приложив к нему основания для удаления неверных записей», — порекомендовал эксперт. К таким основаниям относятся справка банка об отсутствии долгов, квитанции с датой внесения платежей или выписка по счету, заверенная кредитной организацией. Корректировки вносятся в течение 30 дней.

Оценить финансовые возможности
В-третьих, необходимо тщательно оценить свои финансовые возможности: какую сумму ежемесячно вы сможете тратить на погашение кредита. Лучше исходить из того, что на погашение кредита будет уходить не больше половины доходов. Предварительно можно сделать расчет на ипотечном калькуляторе. Такие бесплатные сервисы есть на сайтах практически любого банка. С помощью ипотечного калькулятора можно понять, каким должен быть минимальный доход при определенной сумме кредита и первоначальном взносе. Если ваш доход меньше указанного минимума, можно снизить сумму кредита или при возможности повысить первый взнос.

Уплатить налоги и штрафы
В-четвертых, до обращения в банк следует оплатить все налоги, штрафы и долги, поскольку они могут быть отражены в кредитной истории. Проверить возможные виды задолженностей можно через портал «Госуслуги». «Наличие даже незначительного долга может оказаться препятствием для оформления ипотеки», — предупредил Дмитрий Веселков.

Накопить больший взнос
В-пятых, постарайтесь накопить больший первоначальный взнос — выше стандартных 15–20%. Так не только повысятся шансы на одобрение, но и будет ниже ежемесячный платеж. Эксперты не советуют вносить первый взнос только маткапиталом или так, чтобы сертификат занимал бо́льшую долю в первом взносе. В таком случае шансы на одобрение будут ниже.

Проверить все документы
В-шестых, перед подачей документов необходимо перепроверить их правильность. «Например, бухгалтерия может допустить опечатку в справке о доходах. В результате ошибки сведения будут признаны подложными и вам откажут в получении кредита», — привел пример Дмитрий Веселков. «Помните, что нельзя подписывать справки самому себе, даже если вы работаете директором компании, и родственникам. Сделать это должно стороннее лицо: бухгалтер, исполнительный директор, руководитель отдела кадров», — предупредил он.

Эксперты не рекомендуют относиться к подаче документов кредитному специалисту как к формальности. «Сотрудник банка оценивает не только документы, но и ваши личностные качества: поведение, опрятность, манеру речи. Если какие-то детали насторожат специалиста, он поставит в анкете отметку «подозрительный» и далее вас будут проверять тщательнее, что может привести к неудачному исходу», — отметил ипотечный эксперт из «Метриума». Поэтому соблюдайте дресс-код, концентрируйтесь, но не нервничайте, подытожил он.

Рекомендации банков

Пресс-служба Сбербанка:

— Решение о выдаче ипотечного кредита принимается индивидуально по каждому клиенту, но, как правило, для отказа у банка есть несколько основных причин: плохая кредитная история, наличие других кредитов, недостаточный доход или расхождения в указанных клиентом сведениях и результатах проверки банка. Для повышения вероятности одобрения мы можем порекомендовать погасить действующие кредиты и закрыть кредитные карты, если они у клиента есть, или снизить лимит по ним. Когда банк дает ипотечный кредит, он должен быть уверен, что заемщик сможет его ежемесячно выплачивать.

В качестве дохода могут быть учтены:
заработная плата;
пенсия;
доход от аренды квартиры — в качестве дополнительного (подтвердит его копия декларации 3-НДФЛ и договор аренды, но только если до окончания его срока действия осталось не менее 12 месяцев).
В качестве дохода не учитываются алименты, стипендии, государственные пособия, декретные выплаты по уходу за ребенком. Не берутся в расчет доходы от инвестирования в ценные бумаги, а также от выигрыша в лотереях.

Пресс-служба ВТБ:

— Принимая решение о предоставлении кредита, банки ориентируются на следующие параметры: наличие/отсутствие негативной информации о потенциальном заемщике в официальных источниках, достоверность предоставленных данных, качество кредитной истории, размер долговой нагрузки и уровень дохода. Для повышения шансов на одобрение ипотеки и любого другого кредита рекомендуем:
контролировать качество своей кредитной истории, поскольку несвоевременное исполнение финансовых обязательств, даже если клиент не является злостным неплательщиком, может негативно сказаться на решении банка. Наличие кредитов без просрочек в прошлом повышает шансы на одобрение;
погасить просроченную задолженность по кредитам, если она имеется;
закрыть кредитные продукты, в которых вы не нуждаетесь (например, кредитные карты, которыми вы не пользуетесь), так как любое обязательство учитывается при определении долговой нагрузки и влияет на размер кредитного лимита;
внести больший первоначальный взнос: чем выше первоначальный взнос, тем меньше сумма кредита, а значит, платеж клиента и необходимый уровень дохода тоже уменьшаются. Кроме того, чем выше первоначальный взнос, тем надежнее клиент для банка;
пригласить в сделку созаемщика — это поможет увеличить суммарный уровень дохода клиентов;
не завышать сумму дохода в заявке, так как достоверность данных подлежит проверке.

Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/

После ввода комиссий по льготным кредитам концентрация выдачи на крупнейших банках стала снижаться, а банки без комиссий улучшили свои позиции, рассказали в «Дом.РФ»

Российские банки, которые не вводили комиссии по льготной ипотеке для застройщиков, улучшили свои позиции по выдаче кредитов на жилье в январе. Об этом говорится в исследовании аналитиков «Дом.РФ», которое учитывает статистику топ-20 банков.

«После ввода комиссий по льготным кредитам концентрация выдачи на крупнейших банках стала снижаться, а банки, которые не вводили комиссии, существенно улучшили свои позиции как по общей выдаче, так и по объему предоставленных кредитов с господдержкой», — отметил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

Так, по данным института жилищного развития, доля банка «Дом.РФ», который не вводил комиссии, в общих выдачах топ-20 за месяц выросла на 3 п.п., до 7%. А сам банк поднялся с четвертого на третье место. На 2 п.п. выросла доля Совкомбанка — до 3%. Промсвязьбанк прибавил 1 п.п. — до 2%.

Между тем у Сбербанка, который вводил комиссии, доля в общем объеме выдачи двадцатки за январь сократилась на 4 п.п., до 55%. Доля ВТБ снизилась на 1 п.п., до 17%. С 28 февраля банк отменил комиссии. Аналогичное снижение (на 1 п.п.) наблюдалось по другим банкам с комиссиями — Альфа-Банку, Росбанку и «Открытию». Их доли сократились до 6%, 1% и 1% соответственно.

Банки с комиссиями по льготной ипотеке потеряли часть спроса в столицах. По оценкам ЦИАН, в Московском регионе доля трех крупнейших банков, которые ввели комиссии для застройщиков (Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк), в ипотечных сделках снизилась с 81% в декабре до 77% в январе. Самую большую долю рынка эти три банка в 2023 году занимали осенью — 85%. Одновременно с этим за месяц выросла доля в ипотеке на московском рынке новостроек банка «Дом.РФ», который не вводил комиссии для застройщиков по льготной ипотеке. Если в конце года банк занимал 5% рынка кредитования новостроек в Московском регионе, то в январе уже 10%.

О каких комиссиях идет речь
В январе крупные банки (Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк) заявили о введении комиссий для застройщиков при выдаче ипотеки по всем льготным программам. По новым правилам, девелопер должен досубсидировать льготный кредит. Кроме того, оформить льготную ипотеку можно только у застройщиков — партнеров банков. На такой шаг банки пошли из-за снижения с 23 декабря предельного размера субсидий по госпрограммам — на 0,5 п.п., до 1,5%. По мнению экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», это может привести к росту цен на новостройки.

Банк России раскритиковал ввод комиссионных и увидел в них риски, среди которых регулятор назвал увеличение стоимости жилья. ЦБ также предложил оператору программы «Дом.РФ» для выравнивания ситуации рассмотреть вопрос о расширении лимита на выдачу льготных ипотечных кредитов для тех банков, которые не вводят комиссии.

Ипотека поддерживается льготами
Согласно подсчетам «Дом.РФ», всего по итогам января банки из топ-20 выдали 70 тыс. ипотечных кредитов (-11% к январю 2023 года) на 276 млрд руб. (-2%). Отмечается, что снижение произошло исключительно за счет сегментов готовых квартир (-34% по количеству к январю 2023 года) и готовых индивидуальных домов (-18%) из-за высоких рыночных ставок.

В этих условиях спрос продолжил перетекать в сегмент строящегося жилья, где действуют льготные программы. По данным аналитиков, выдача льготной ипотеки в январе выросла в годовом выражении на треть по количеству (35 тыс. кредитов) и на 37% по сумме (184 млрд руб.). Рост наблюдался по всем программам, кроме льготной ипотеки (на фоне ужесточения ее условий в декабре 2023 года). В результате в январе спрос на ипотеку в новостройках в годовом выражении увеличился на четверть (25 тыс. кредитов), а в сегменте частного домостроения выдача удвоилась (8 тыс. кредитов).

Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/

Рассказываем, кто и как может получить кредит по льготной ставке по программе «Семейная ипотека» сегодня

Президент России Владимир Путин предложил продлить программу семейной ипотеки, которая завершается 1 июля 2024 года, еще на шесть лет — до 2030 года. Ставка останется на уровне 6% для семей с детьми до шести лет включительно. Пока параметры программы по лимитам, первоначальному взносу и ставкам не обнародованы.

Семейная ипотека позволяет российским гражданам получить кредит на покупку жилья по сниженной ставке. По оценкам оператора программы «Дом.РФ», в 2023–2024 годах этой мерой господдержки воспользуются около 240 тыс. семей. В 2023 году на программу приходилось порядка половины всех выдач по льготной ипотеке в России. По данным «Дом.РФ», в число регионов — лидеров по выдаче в рамках программы входят Москва, Краснодарский край, Московская область, Санкт-Петербург и Тюменская область.

Рассказываем, что нужно знать о программе «Семейная ипотека» и на каких условиях ее можно получить сейчас.

Условия программы «Семейная ипотека»

Чтобы получить одобрение по ипотеке, в 2024 году необходимо иметь средства для уплаты первого взноса размером около 30%, высокие доходы (от 100 тыс. руб. по стране) и невысокую долговую нагрузку, считают эксперты

Получить ипотеку в России становится сложнее — требования к заемщикам и по самим ипотечным программам растут. Так, в прошлом году доля отказов по ипотеке составила 41%. Причем на рынке новостроек отказ получал каждый второй претендент на кредит, на вторичном рынке — каждый третий.

В этом году доля отказов продолжила расти. Вместе с экспертами разбираемся, каким заемщикам в 2024 году будет сложно получить ипотечный кредит

Заемщики с низким уровнем дохода
Один из основных критериев выдачи ипотечного кредита — платежеспособность заемщика, его уровень доходов. По словам экспертов, оптимальным считается, когда на оплату ипотеки уходит не более половины всего месячного дохода (зарплата, дополнительный заработок, могут учитываться доходы супруга). «Если зарплата клиента подтверждена документально или выпиской из Социального фонда России, то он уже может рассматриваться в качестве потенциального заемщика. Желательно, чтобы ежемесячный платеж был не более 50% от уровня дохода», — пояснил директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.

При этом с увеличением ипотечных ставок и цен на недвижимость требования к уровню доходов повышаются. Согласно расчетам Национального бюро кредитных историй (НБКИ), исходя из средней суммы ипотечного кредита — 3,9 млн руб. и средней ставки — 8,2% (среднерыночные значения взяты по выдачам на конец 2023 года) минимальный рекомендованный доход для заемщика в среднем по стране составил 100 тыс. руб. Для Москвы эта сумма почти вдвое выше — от 185 тыс. руб.

Похожие цифры привели в бюро кредитных историй «Скоринг бюро», основываясь на своей статистике по ипотечным выдачам на конец прошлого года. «Для московского региона оптимальное значение совокупного дохода участников ипотечной сделки может составлять от 200 тыс. руб. Аналогичное значение для регионов составит от 70 тыс. руб. Безусловно, данные показатели могут сильно отличаться между регионами», — пояснил директор по продуктам и маркетингу БКИ «Скоринг бюро» Игорь Лисянский.

Подобный уровень доходов позволяет домохозяйству обслуживать платежи по ипотеке без существенного изменения собственного уровня жизни. Заемщикам с доходами ниже указанных значений будет сложнее получить одобрение по ипотеке и выплачивать ее, пояснили эксперты.

Для расчета рекомендуемого дохода, также можно использовать ипотечные калькуляторы, которые есть на сайтах банков. Они позволяют учитывать текущие условия кредитования. Например, исходя из расчетов такого калькулятора на сайте «Домклик», при стоимости квартиры 12 млн руб., комфортном первом взносе — 30% (3,6 млн руб.), сроке кредита — 30 лет и базовой ставке — 19,8% (- 1 п. п. зарплатному клиенту), ежемесячный платеж составит 141 тыс. руб., а рекомендуемый необходимый доход должен быть от 180 тыс. руб. в месяц. При покупке такой же квартиры (цена, сроки кредита и ПВ) в новостройке по семейной ипотеке 6% платеж будет в почти в три раза ниже — 50,3 тыс. руб. Соответственно, требования к доходу тоже будут ниже — 68,6 тыс. руб. Но учтите — расчеты калькулятора не являются офертой, кредитная организация может и отказать в выдаче кредита на этих условиях.

Заемщики с высокой долговой нагрузкой и низким первым взносом
Помимо доходов при выдаче ипотеки банки ориентируются на показатель долговой нагрузки (ПДН) заемщика. На фоне роста числа закредитованных заемщиков ЦБ повышает требования к банкам — кредитные организации формируют по таким клиентам допрезервы, в результате такие выдачи становятся для банков невыгодными. Поэтому заемщикам с высоким уровнем ПДН сложнее получить одобрение. При этом сам ПДН рассматривается в привязке к еще одному важному показателю при выдаче ипотеки — к первому взносу по кредиту, в отношении которого тоже повышаются требования.

Показатель долговой нагрузки (ПДН) — это соотношение всех платежей по кредитным обязательствам к доходам. Он рассчитывается как отношение суммы ежемесячных платежей по кредитам и займам к сумме ежемесячных доходов.

«Размер первоначального взноса и ПДН заемщика влияют на коэффициент риска, который, в свою очередь определяет резервы на возможные потери банков по такого рода ссудам», — пояснил Алексей Волков. «Чтобы банк не нес допзатрат в виде отчислений в резервы на возможные потери по кредиту на квартиру в новостройке, первоначальный взнос должен быть не менее 30%, а ПДН не более 70%. На вторичном рынке дополнительные резервы по таким ссудам не начисляются в случае, если первоначальный взнос составляет 30%, а ПДН — до 50%», — привел примеры эксперт.

При первоначальном взносе от 20% до 30%, ПДН заемщика должен быть не выше 50% — после этого уровня заметно повышаются надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. То есть, такие кредиты банки будут одобрять значительно реже, чем раньше», — сказал добавил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов.

Если же первоначальный взнос превышает 30%, надбавки к коэффициентам риска применяются только при ПДН заемщика выше 70%. «Соответственно, кредиты с первым взносом от 30% для банков наименее рискованные и наиболее предпочтительные к выдаче. Конечно, это не означает, что ипотеку с первым взносом менее 30% невозможно будет получить. Но вероятность отказа по таким кредитным заявкам теперь выше, чем в 2020-2023 годах», — предупредил Юрий Беликов. При первом взносе 15% и ниже надбавки работают заградительно. Поэтому такие кредиты за редкими исключениями выдаваться не будут, пояснил Юрий Беликов.

Что касается льготной ипотеки, то там требования к первому взносу зависят от программы. Например, по льготной ипотеке под 8% минимальный первый взнос с конца прошлого года вырос до 30%. По семейной ипотеке минимальный взнос составляет 20%. Поэтому претендентам с первым взносом ниже указанных границ тоже будет невозможно получить льготный кредит.

Кроме того, ПДН нужно рассматривать вместе с абсолютной величиной доходов, добавил Игорь Лисянский. Уровень ПДН в 50% при доходе 70 и 200 тыс. руб. — это две большие разницы, пояснил эксперт. «Для высокодоходных регионов (с высокими доходами) приемлемым уровнем ПДН может быть и 80%, тогда как для регионов с более низким уровнем дохода потребителей предельным значением ПДН может быть и 30%», — пояснил он.


Кому еще будет сложно получить ипотеку
В зоне риска в 2024 году могут оказать заемщики с недостаточной кредитоспособностью или низким персональным кредитным рейтингом (ПКР), считает Алексей Волков. По оценкам НБКИ, в конце 2023 года 30% всех граждан в стране фактически не могли претендовать на получение ипотечного кредита, поскольку значение их ПКР составляло менее 597 баллов (низкая кредитоспособность). Лишь около 16% заявок этих граждан на ипотеку одобрялся банками в этот период.

«С учетом охлаждения кредитного рынка со стороны регулятора, включая введение макропруденциальных ограничений, в 2024 году заявки на получение ипотечного кредита граждан с низкой и средней кредитоспособностью вряд ли будут одобряться банками», — допустил эксперт.

Что касается ограничений для работников отдельных отраслей (например, в пандемию было сложнее получить ипотеку представителям наиболее пострадавших отраслей (туризм, сфера услуг), то таких ограничений сейчас почти нет.

«Сейчас общедоступный уровень безработицы не вызывает опасений, большинство отраслей как в сфере производства, так и услуг демонстрирует положительную динамику развития», — пояснил директор по продуктам и маркетингу БКИ «Скоринг бюро». «Профессия — лишь один из параметров оценки кредитоспособности и платежеспособности заявителя. Иными словами, важна не столько профессия, сколько совокупность факторов, главными из которых являются стабильность и прогнозируемость дохода потенциального заемщика», — добавил директор по маркетингу НБКИ.

При этом банки продолжают учитывать трудовой стаж, регулярность выплаты зарплаты и размер ее фиксированной части, добавил Юрий Беликов. При прочих равных бонусная система оплаты (например, в зависимости от продаж) хуже фиксированной. Также из-за нерегулярности выплат и плавающих сумм сложности могут быть у работающих по договорам ГПХ, фрилансеров, индивидуальных предпринимателей, уточнил эксперт.

При выдаче ипотеки в 2024 году, как и раньше, банки учитывают и кредитную историю. Шансы на ипотеку у заемщика с просрочками невысокие. «Поэтому лучше, чтобы не было свежих просрочек», — отметил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА. Кроме того, при выдаче ипотеки на новостройки банкам важен и сам застройщик. «Чтобы он был с историей сданных объектов и финансово устойчивым. Некоторым теперь также важно, чтобы он был готов платить банку-кредитору комиссию», — заключил эксперт.

Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/

В 2020 году россияне рефинансировали рекордный объем ипотечных кредитов — максимальный за всю историю рынка. Общая сумма таких займов — около 600 млрд рублей. Главная причина — снижение ставок, которое подстегнула госпрограмма льготной ипотеки и снижение ключевой ставки ЦБ. При этом доходы жителей страны падают, а кредитов многие набрали на год-два вперед, и это опасная ситуация. Что будет со ставками в ближайший год, грозит ли рынку перегрев и как бум рефинансирования отразился на стоимости жилья, разбирались «Известия»

Банки начали повышение ставок по ипотечным займам, рассказали «Известиям» в финансовом маркетплейсе «Сравни.ру», информацию подтвердили в опрошенных кредитных организациях из топ-50. В частности, проценты на жилищную ссуду и программу рефинансирования выросли в четырех региональных банках. С апреля условия по ипотеке готовятся пересмотреть в «Зените» и МТС Банке. Опрошенные «Известиями» эксперты отмечают, что резких изменений в условиях выдачи жилищных займов не будет. Прежде всего, по мнению специалистов, на средние ставки по таким кредитам повлияет корректировка программы льготной ипотеки. К концу 2021-го ее размер может превысить 8%.


Курс на повышение

В правительстве планируют сделать ипотечные кредиты еще доступнее. Ключевой целью нацпроекта «Жилье и городская среда» может стать поддержание средней ставки по жилищным займам в России на уровне 6,9% годовых до 2030 года, что на 1 п.п. меньше, чем было заложено в изначальной версии документа. Такая инициатива обсуждалась на совещании у вице-премьера Марата Хуснуллина, рассказали «Известиям» два близких к кабмину источника. Добиться этого результата планируют комплексными программами субсидирования: Минстрою и Минфину поручили рассчитать расходы по полноценному продолжению льготной ипотеки на жилье в новостройках и ипотеки для молодых семей. Реалистичность плана правительства зависит от возможностей бюджета, но такой подход способен привести к скачку цен на рынке недвижимости, заявили эксперты.

Курс на понижение

В конце апреля онлайн-супермаркет ипотеки Online-Ipoteka сообщил, что около трети россиян, получивших положительное решение банка по заявке на ипотеку, в дальнейшем отказываются от кредита, чтобы взять его на более выгодных условиях. По данным аналитиков, более половины добровольно отвергших ипотеку граждан рассчитывают получить кредит по ставке ниже 7,5% годовых. Эксперты рассказали «Известиям», с чем связана такая тенденция и какие перемены в плане ипотеки произошли в нынешнем году.

Ипотечные «отказники»
О новой тенденции на рынке ипотеки сообщил портал Online-Ipoteka. По данным аналитиков, около трети россиян, получивших положительное решение банка по заявке на ипотеку, в дальнейшем отказываются от кредита, чтобы взять его на более выгодных условиях. При этом, по данным аналитиков, более половины добровольно отвергших ипотеку граждан рассчитывают получить кредит по ставке ниже 7,5% годовых.

Около 20% «отказников» не устраивают предложенные сроки кредитования: они хотят расплатиться с банком максимум за 10 лет, в то время их доходы позволяют сделать это за 20 и более лет.

Примерно 15% граждан из числа массово отказавшихся от ипотеки впоследствии снимают жилье, около 10% потенциальных заемщиков ждут более низких ставок или снижения цен на квартиры. Еще 5% таких клиентов прерывают общение с банком без объяснения причин. Эксперты полагают, что долю добровольных отказов от ипотеки можно снизить, если начать развивать в стране программы финансовой грамотности.

Ипотеку в конце 1990-х и начале 2000-х годов в России могли позволить только состоятельные граждане. На сегодняшний день несмотря на обилие предложений от разных банков и госпрограмм, воспользоваться ипотечным кредитом готовы лишь 39% взрослого населения страны. Ипотека не является основной мотивацией для покупки недвижимости.

И этому есть вполне логичное объяснение: во-первых, квартира принадлежит банку, во-вторых, быть в многомиллионном долгу у кредитной организации на протяжении долгих лет сильный стресс для заемщика, в-третьих, такая квартира сама по себе не приносит доход.

Однако у многих россиян, являющихся плательщиками ипотечного кредита, очень часто возникает вопрос при досрочном погашении долга: что же выгоднее уменьшать - срок или платеж? Об этом далее.

Последние лет 15 в ипотеках. Первая закрыта за 2.5 года. Вторая за 6 лет. С третьей прожили целых семь лет. Должны по ней миллион с минимальными процентами и 13250 платежом в месяц. Ну и полгода назад взяли ещё одну, большую и дорогую, изначально как полагается классически по документам на все те же 15 лет.

Мои выводы.

1) Досрочная выплата первой ипотеки окрыляет. Успокаиваешься, веришь в свои силы.

2) Последующие ипотеки со временем увеличивают качество финансовой жизни заёмщика. Возможность сдавать уже имеющиеся квартиры помогает быстрее расплачиваться с текущими платежами

3) Те, кто не торопился рассчитаться все ещё барахтаются с первым займом. Сперва они не хотели досрочно гасить, т. к. жизнь же не только в этих платежах. А сейчас досрочно не гасят т. к обидно, ведь банку они за это время отдали максимальный процент и чего теперь-то гнать.

4) Мысль, что "нет денег", "не хватает денег" она у всех, даже у тех кто живет совсем без кредитов.

5) За это время было морально трудно и не один раз. Хотелось бросить все. Но мы иногда устраивали себе праздники. Ехали в отпуск не за 150 тыс., а искали тур за 60 тыс. Покупали себе по паре дорогих кроссовок. Или ещё чего там душа просила. Это были разовые срывы, а не проедание своей зарплаты каждый месяц.

6) Накопить можно если кому-то должен в виде обязательных платежей. Есть конечно супер люди с максимальной организацией сознания, которые сами откладывают в кубышку , но это не я.

7) Мое сознание очень изменилось. Теперь зайдя в магазин не могу и не хочу купить абы что, даже если у всех в округе это уже есть или они собираются купить на днях. А мне по другому теперь и нельзя. Поменялись интересы и приоритеты.

Майские указы, можно сказать, канули в лету, на подходе послание Президента к Федеральному собранию, а значит время новых идей, заявлений и прорывов.

Оказывается, существует психологическая ловушка досрочных погашений по ипотеке.

В чем она заключается?
"Часть от зарплаты идет на платеж и досрочное погашение. Так 4 года уже. Всегда. Любая шабашка подворачивается - сразу в голове делю. Случайный доход - также делю. Делю и кидаю молнией в приложение банка, чтобы соблазна потратить не было. По-моему это ненормально".

И кого-то это описание напомнило. Правда, у меня нет официальной зарплаты. Мы начали копать дальше.

В систематических досрочных платежах нет ничего плохого. С самого начала топлю за них и мнение до сих пор не поменялось. Ловушка во внутренней установке величины дохода, которая пойдет на досрочку.

Если постоянно отдавать 50% своих заработков на платеж и досрочку, то со временем сформируется привычка. Явно нездоровая. Поскольку морально тяжело регулярно отдавать половину кровных заработанных.

Кстати. Банк вряд ли одобрит ипотеку заемщику, у которого платеж >= 50 % от официального дохода.

С одной стороны, часто слышно в комментариях: "Куда торопишься, вон насколько сократил уже. Все что "сверху" трать на себя". Действительно, инфляция кушает платеж. Чего спешить? Ну и доходы свои надо постоянно увеличивать.

С другой стороны, расплатиться с первой в жизни ипотекой побыстрее - прикольный квест. Да и изначально не было плана ровно 20 лет гасить.

Что с этим всем делать?
Было бы здорово услышать мнение действующих или бывших заемщиков, которые рассчитались досрочно. Лично вижу вариант с плавающей долей досрочных платежей от дохода за месяц. 20 %, 50 %, 30 % в разные месяцы.

Какой вариант видите вы? Источник