ФЛИППИНГ

Флиппинг квартир возможен только с квартирами на вторичном рынке жилья. Чтобы заработать на перепродаже, нужно купить с ощутимым дисконтом. Но стоимость ниже средней по рынку за сопоставимые квартиры — только один из критериев отбора. Стоит обратить внимание на:

Локацию. Дом в обжитом районе со сложившейся инфраструктурой и дом в бывшем промышленном районе, где много пустующих заводских территорий, обладают разными перспективами. Флипперу нужно продать квартиру как можно быстрее, поэтому рассчитывать на изменения в престижности и удобстве локации не приходится.

Транспортную доступность. Хорошо продаются квартиры в домах, расположенных не более чем в 20 минутах ходьбы от станции метро, железной дороги, наземного общественного транспорта.

Площадь. Опытные флипперы умеют продавать жильё разной комнатности, но наиболее ходовой товар среди покупателей — однокомнатные квартиры и студии. Ремонт небольшой площади при правильной оценке исходных данных обойдётся точно дешевле, чем в трёхкомнатной квартире, а простор для повышения цены перепродажи заметно шире.

Инфраструктурные объекты. Вузы, бизнес-центры, медицинские и торговые центры, спортивные комплексы, парки, специализированные школы повышают привлекательность жилья и увеличивают аудиторию покупателей.

Вид из квартиры. Зелень, река, панорамный вид с высокого этажа очень востребованы. Квартиры с окнами на шумную улицу или шоссе могут заинтересовать, если рядом есть то, что нужно будущему жильцу. Но при прочих равных такие объекты приобретают менее охотно. Деревья между домом и дорогой могут значительно смягчить восприятие покупателя.

Внешний вид и состояние дома, подъезда, общего коридора. Не зря в объявлениях указывают, что дом после капитального ремонта, или обозначают сроки, когда подойдёт его очередь.

Сколы и трещины на фасаде и стенах подъезда, облупившиеся или прожжённые перила, потекшие кнопки лифта, сломанный мусоропровод, плохой запах, захламленный общий коридор — с этим нельзя ничего сделать быстро. Флиппер, знающий, как зарабатывать на перепродаже квартир, обойдёт такой дом стороной.

Средний бюджет покупки однокомнатной квартиры на вторичном рынке — от 3,5 млн рублей. Есть предложения дешевле, но таких немного, за ними приходится охотиться, параллельно оценивая потенциал объекта.

Если перспективы продать дороже нет, флиппинг не сложится. Чтобы оценить перспективы инвестирования, сравнивают цену выбранной квартиры с теми, что уже есть в этой локации, но с ремонтом. Одновременно возникает ориентир по цене, цель, к которой можно стремиться.

Флипперы предупреждают: квартиры, которые продаются с дисконтом, обычно «тяжёлые». Недвижимость может быть в залоге, с долгом по коммунальным платежам, неузаконенной перепланировкой или практически разрушенной внутри. Но это те особенности, которые снижают цену, а значит, одновременно создают возможность заработать.

Специалисты по сделкам с недвижимостью предупреждают, что недавний переход права собственности, или наследственное имущество, — тоже повод насторожиться или совсем отказаться от сделки. Выбрав квартиру, флипперы убеждаются, что с документами всё в порядке:
паспорт владельца действителен (на фото он, нет повреждений и вырванных страниц);
есть справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, доказывающие, что продавец не состоит на учёте;
выписка из домовой книги подтверждает сведения, предоставленные владельцем помещения о себе и всех, кто прописан в квартире и имеет право ею пользоваться;
история переходов права собственности на квартиру известна и прозрачна (эти сведения можно узнать из выписки ЕГРН);
справка о задолженности или её отсутствии по коммунальным платежам.
Это базовые документы, которые должен предоставить продавец, но могут потребоваться и другие — рынок вторичной недвижимости богат на сюрпризы и разные жизненные ситуации.

Налоговый кодекс обязывает платить налог в 13% на доход от продажи недвижимости, которая была в собственности менее 5 лет. Флипперы не могут ждать 5 лет, поэтому платят налог.

13% берутся с разницы между стоимостью покупки и ценой продажи. Если удалось купить квартиру за 4 млн рублей, а продать за 10 млн рублей, нужно будет перечислить в бюджет 780 тыс. рублей.

Иногда флипперы пытаются договориться с покупателем и занизить стоимость квартиры в документах. Такая стратегия грозит привлечением к ответственности за неуплату налогов.

Среди легальных для флиппера способов сократить налогообложение — оформлять квартиру на ИП и платить 6% по упрощённой схеме и получить налоговый вычет. Он положен, если есть доход, с которого уплачивается 13% НДФЛ. Но его можно получить только один раз, и сумма вычета не превышает 260 тыс. рублей.

Другая форма вычета — уменьшение налогооблагаемой базы на 1 млн рублей. Этим способом можно пользоваться не чаще одного раза в год.

Ключевой для флиппера риск — финансовый. Состояние квартиры может оказаться хуже, чем предполагалось. Это обычное дело при ремонте. В смете заложена замена унитаза, но при демонтаже старого может выясниться, что проржавели трубы, и их нужно менять. Или полы окажутся прогнившими, хотя предполагалась только замена покрытия.

Очаг плесени или насекомые тоже потребуют дополнительных расходов на устранение. Если случится сразу несколько неудач, проект может перестать быть прибыльным.

Но даже если ремонт прошёл по плану, флиппинг не гарантирует получения прибыли. Одним удается продать квартиру после первого просмотра. А другие объекты могут висеть в объявлениях долго.

К промаху стоит быть морально подготовленным. Неудачи бывают у всех флипперов и на разных объектах.

Если с локацией, транспортной доступностью и инвестиционным потенциалом объекта всё в порядке, визуальная привлекательность квартиры сделает всё остальное. Очень быстрая продажа закрывается в течение месяца, к этому сроку и стремятся флипперы.

Важно продумать планировку, цвета, оформление, которые помогут привлечь покупателя. Уют любит большинство, семьям важны грамотное зонирование и удобная планировка. Если в ней нужно и можно что-то изменить в лучшую сторону, это стоит сделать. Но объединение кухни и комнаты будет не очень удачной идеей — более востребованы отдельные помещения. Как создать интерьер вне времени, узнайте здесь.

Хорошие фотографии, подчеркивающие достоинства квартиры, однозначно повышают её привлекательность для покупателей. Завершённый интерьер (без строительного мусора), съёмка при дневном свете, выровненные пропорции и незаваленный горизонт — то что нужно.

Покупателю удобнее представлять квартиру, когда по фотографиям понятно, что откуда видно: например, от входной двери просматриваются коридор до кухни, кусочек кухни и диван в гостиной. С порога гостиной хороший обзор на всю комнату и балкон. И так далее

Можно ли заработать на перепродаже квартир — вопрос, на который стоит в первую очередь искать ответ. Для тех, у кого есть свободные деньги на покупку и ремонт квартиры, интерес к рынку недвижимости, интерьерам, аналитические способности и наблюдательность, флиппинг будет выгоден. Участники рынка говорят о доходности в 60% (уже после вычета всех расходов и налогов).

Флиппинг на последние сбережения может быть менее интересным и рискованным из-за опасности не продать квартиру быстро или совсем. Тогда её можно сдавать, если позволяет локация, а затем, когда ситуация на рынке изменится, снова выставить на продажу.